結婚、出産を機にマイホームの購入を検討する方は非常に多いです。
そして、市街化調整区域に手頃な農地(田、畑)を見つけたのでそこを購入し、自己用住宅を建てようとする場合もあるでしょう。
しかし、このような場合は、法令に基づく規制があるので、注意が必要です。
個人が独断で行うことはできません。
そこで、今回は市街化調整区域の農地に家を建てるための手続き(農地転用の許可申請、開発許可の申請)についてポイントを解説します。
市街化調整区域では原則農地転用の許可申請と開発許可の申請が必要
農地に家を建てる場合、都市計画法上の区域区分ごとに原則として以下の手続きが必要となります。
| 都市計画法の区域区分 | 農地法と都市計画法の手続き |
| 市街化区域 | 農地転用の届出のみ |
| 市街化調整区域 | 農地転用の許可申請 + 開発許可の申請 |
| 非線引き区域、都市計画区域外 | 農地転用の許可申請のみ |
※都市計画法の区域区分を調べる方法については、こちらを参照して下さい↓
農地転用の許可申請
市街化調整区域の農地に家を建てる場合、農地を農地でなく宅地として利用するために農地転用の許可申請が必要となります。
農地転用の許可申請について、ポイントは許可の見込みがあるか否かを事前に調査することです。
農地の現況
対象地の現況を調査する必要があります。
なぜなら、対象地の現況が農地法上の農地でない場合は、農地転用の許可申請をしてもそもそも農地ではないとして却下になる可能性があるからです。
対象地の現況が原野化、山林化している場合は、非農地証明の手続きをすることで農地法の対象外であることを証明できます。
※非農地証明については、こちらの記事を参照して下さい↓
農地転用の立地基準
まず、農政課(課の名称は様々で、必ず農政課とは限りません)に対象地が農用地区域に含まれているか否かの照会を行います。
※青地(農用地区域内農地)については、こちらを参照して下さい↓
青地の場合は、農地転用の手続きをする前に、農振除外の手続きが必要になるため、対象地が農用地区域に含まれているか否かの調査は大切です。
※農振除外の手続きについては、こちらを参照して下さい↓
次に、対象地を管轄する市町村の農業委員会事務局に農地区分を照会します。
原則低ランクの農地(２種農地)でないと宅地への転用はできません。
※立地基準と農地区分については、こちらも参照して下さい↓
農地転用の一般基準
立地基準に問題がない場合は、次に一般基準を満たすか否かを調査します。
例えば、申請者に家を建てるための資金力が本当にあるのか、周辺の農地に悪影響を与えないか、関係法令の許認可が得られるか等を調査します。
※一般基準については、こちらも参照して下さい↓
開発許可の申請
市街化調整区域の農地に家を建てるためには、原則開発許可の申請も必要になります。
なぜなら、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域なので、無闇に建築物等を建てることができないよう、都市計画法で規制されているからです。
こちらも許可の見込みがあるか否かを事前に調査することがポイントです。
開発許可の技術基準
良好な市街地の形成を図るために、技術基準(都市計画法第33条)が設けられています。
これは、道路・公園・給排水施設等の確保や防災上の措置等に関する基準です。
※技術基準の詳細については、都市計画法第33条第1項の各号をチェックして下さい↓
開発許可の立地基準
市街化調整区域では、立地基準(都市計画法第34条)も満たす必要があります。
家を建てる場合の立地基準としては、「条例で区域、目的又は予定建築物の用途を限り定めたもの(都市計画法第34条第1項第12号)」が挙げられます。
※具体的な要件は、各自治体の条例を確認して下さい。
以下では、参考として申請者、申請地、建物に求められる要件の例をご紹介します。
申請者の要件
例えば、
- 申請地が現在の通勤先から通勤可能であること
- 申請地の近くに10年以上住んでおり、申請地に所縁があること
- 申請地にマイホームを必要とする合理的な理由があること
等です。
申請地の要件
例えば、
- 申請地の広さが300㎡以上、500㎡以下であること
- 概ね50戸以上の建築物（住宅）が70ｍ未満の敷地間隔で建ち並んでいる(連担している) 集落内であること
等です。
建物の要件
例えば、
- 延床面積が概ね200㎡以下、高さ10ｍ以下であること
- 自己の居住のための一戸建専用住宅であること
等です。
農地転用の許可申請と開発許可の申請は同時申請、同時許可
農地転用の許可申請と開発許可の申請は同時に行い、同時に許可が下ります。
なぜなら、片方の許可だけ下りても意味をなさないからです。
なお、農地転用の許可申請と開発許可の申請は慣れていないと煩雑なので、行政書士に依頼することをお勧めします。
※農地転用の許可申請を行政書士に依頼した場合の報酬・費用については、こちらを参照して下さい↓
※開発許可の申請を行政書士に依頼した場合の報酬・費用については、こちらを参照して下さい↓
まとめ
市街化調整区域の農地に家を建てるためには、原則農地転用の許可申請と開発許可の申請が必要です。
農地転用の許可申請と開発許可の申請について、ポイントは以下のとおりです。
- 対象地の現況が農地法上の農地か否かを事前に調査する
- 農地転用の立地基準、一般基準を満たしているか否かについて、事前に調査する
- 開発許可の技術基準、立地基準を満たしているか否かについて、事前に調査する
- 農地転用の許可申請と開発許可の申請は同時申請・同時許可が原則
茨城県、千葉県、埼玉県、栃木県、福島県の農地で自己用住宅の建築を検討されている方は、行政書士池田法務事務所にご相談下さい。
農地関係専門の行政書士が親身になってサポートを致します。
この記事を書いた人
特定行政書士 池田大地
専門分野：農地関係
所属行政書士会：茨城会
日本行政書士会連合会 登録番号：第22110205号
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