農地転用の許可基準には、立地基準と一般基準があります。
立地基準は農地区分ごとに定められており、農地区分によって、農地転用の難易度が異なります。
今回は、農地転用の立地基準について、わかりやすく解説します。
※農地転用の一般基準についてはこちらを参照して下さい↓
農地転用の立地基準とは
農地転用の立地基準とは、農地区分ごとに定められた許可の基準です。
簡潔に表でまとめると以下のとおりです。
| 農地区分 | 立地基準 |
| 農用地区域内農地(青地) | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 原則不許可 |
| 第１種農地 | 原則不許可 |
| 第２種農地 | 申請地の周辺に代替地がない場合等は許可 |
| 第３種農地 | 原則許可 |
農地転用の難易度は農用地区域内農地(青地)が一番高く、そこから下に行くにつれて難易度が下がり、第3種農地が一番低いです。
以下で農地区分ごとに詳しく解説します。
農用地区域内農地(青地)：原則不許可
農用地区域内農地(青地)とは、市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地を指します（農地法第４条第６項第１号イ、農地法第５条第２項第１号イ）。
農地として利用することが最優先の土地なので、農地転用をするためには、原則農振除外の手続きが必要になります。
※農用地区域内農地(青地)についてはこちらも参照して下さい↓
甲種農地：原則不許可
甲種農地とは、市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地として、次に掲げる要件のいずれかに該当するものです（農地法第４条第６項第１号ロ括弧書き、農地法第５条第２項第１号ロ括弧書き）。
- おおむね10ヘクタール以上の一団の農地の区域内にある農地で、その区画の面積、形状、傾斜及び土性が高性能農業機械による営農に適する農地
- 特定土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地で、工事完了の年度の翌年度から８年以内の農地
特に良好な営農条件を備えている農地なので、原則として農地転用はできません。
例外的に許可となり得るのは、以下の場合等です。
- 営農型太陽光発電(ソーラーシェアリング)
- 農家レストラン
第１種農地：原則不許可
第１種農地とは、農用地区域内にある農地以外の農地であって、良好な営農条件を備えている農地として次に掲げる要件のいずれかに該当するものです（農地法第４条第６項第１号ロ、農地法第５条第２項第１号ロ）。
- おおむね10ヘクタール以上の一団の農地の区域内にある農地
- 特定土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地
- 近傍の標準的な農地を超える生産をあげることができると認められる農地
良好な営農条件を備えている農地なので、原則として農地転用はできません。
例外的に許可となり得るのは、以下の場合等です。
- 集落接続の住宅、施設
- 介護老人保健施設
- 特別養護老人ホーム
※不許可の例外については、こちらも参照して下さい↓
第２種農地：申請地の周辺に代替地がない場合等は許可
第２種農地とは、第３種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地、農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地等を指します【農地法第４条第６項第１号ロ(２)、農地法第４条第６項第２号、農地法第５条第２項第１号ロ(２)、農地法第５条第２項第２号】。
農地のランクは低いので、申請地の周辺に代替地がない場合等は転用が可能となります。
なお、「第３種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地」は以下3つの農地に分かれます。
- 街区形成区域内農地
- 公共施設近距離区域内農地
- 市街地近傍小集団農地
引用：農地法関係事務処理の手引 福島県農業担い手課
※各農地の詳細については、「農地法関係事務処理の手引 福島県農業担い手課」を参照して下さい。
第３種農地：原則許可
第３種農地とは、市街地の区域内にある農地、市街地化の傾向が著しい区域内にある農地を指します【農地法第４条第６項第１号ロ(１)、農地法第５条第２項第１号ロ(１)】。
農地のランクは一番低いので、原則転用が可能となります。
なお、第3種農地は以下6つの農地に分かれます。
- 公共施設便益区域内農地
- 公共施設至近距離区域内農地
- 市街地内農地
- 宅地進行化区域内農地
- 非線引都計用途地域内農地
- 土地区画整理区域内農地
引用：農地法関係事務処理の手引 福島県農業担い手課
※各農地の詳細については、「農地法関係事務処理の手引 福島県農業担い手課」を参照して下さい。
農地区分の調べ方
農地区分については、農業委員会事務局に照会します。
照会方法は、対象地を管轄する農業委員会事務局のウェブページ等を確認して下さい。
農地区分の照会について、筆者の経験に基づく留意点は以下のとおりです。
- 照会方法は、農地区分の照会書等をメールに添付して農業委員会事務局に送付する場合が多いです。
- 口頭で農地区分の回答をしてくれる場合もありますが、言った言わないの水掛け論になる可能性があるので、出来るだけメールや文書での回答をしてもらうことが望ましいです。
- 農地区分の照会～回答まで2週間前後かかる場合が多いので、時間に余裕をもって照会することが大切です。
- 対象地が農用地区域に含まれているか否かは、市町村役場の農政課(市町村によっては、名称が異なる場合もあります。)に電話やメール等で照会します。
- おおまかな農地の情報であれば、eMAFF農地ナビで調べることができます。
農地区分の判定手順
農地区分の照会を受けた農業委員会事務局は、以下の手順で農地区分の判定を行います。
| 農用地区域内農地(青地)に該当するか |
| ↓ |
| 甲種農地に該当するか |
| ↓ |
| 第3種農地に該当するか |
| ↓ |
| 第2種農地に該当するか (第３種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地) |
| ↓ |
| 第1種農地に該当するか |
| ↓ |
| 第2種農地 (農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地等) |
※この表は、「農地法関係事務処理の手引き（農地転用関係） 茨城県農林水産部農業政策課」を参考にして作成しています。
農地区分の照会結果が必ず正しいとは限りません
農地区分について、農業委員会事務局からの回答が間違っていることもあります。
私の経験では、当初「第1種農地」との回答を受けたものの、良く調査をして異議を述べたところ、「第2種農地」になった事例があります。
したがって、農地区分の照会結果に納得がいかない時は、経験豊富な専門家に相談してみることをお勧めします。
まとめ
- 農地転用の許可基準には、立地基準と一般基準がある。
- 立地基準は農地区分ごとに定められており、転用の可否や条件が異なる。
- 立地基準が定められた農地区分は5種類あり、農用地区域内農地(青地)から第3種農地まで順に農地転用の難易度が低くなる。
- 対象地の農地区分を知るためには、農業委員会事務局に照会する必要がある。
- 農地区分の判定には手順がある。
- 農地区分の照会結果は間違っている場合があるため、専門家の意見も参考にすることが重要。
茨城県、千葉県、埼玉県、栃木県、福島県で農地転用を検討されている方は、農地関係専門の弊所にご相談下さい。
農地関係専門の行政書士が親身になってサポートを致します。
この記事を書いた人
特定行政書士 池田大地
専門分野：農地関係
所属行政書士会：茨城会
日本行政書士会連合会 登録番号：第22110205号
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