開発許可後の用途変更～都市計画法第４２条の手続きについてわかりやすく解説します～

市街化調整区域内の土地について、農地転用許可申請や開発許可申請をしていると、稀に開発許可後の用途変更について相談を受けることがあります。

稀な申請なので、前例が少なくどの様に対応したら良いのかわからない方が多いと思います。

そこで今回は、開発許可後の用途変更について解説します。

開発許可後の用途変更とは
手続きの流れ
手続きをスムーズに進めるためのポイント
まとめ
開発許可後の用途変更手続きは、専門家にお任せ下さい！

開発許可後の用途変更とは

開発許可後の用途変更については、都市計画法第42条第1項に規定されています。

「何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第三十六条第三項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。」
都市計画法第42条第1項

つまり、開発許可を受けた区域内において、工事完了公告があった後は、開発許可を受けた予定建築物以外の建築物を建築することは原則できないということです。

具体的には、

・開発許可を受けた許可内容の予定建築物等以外の建築物を新築すること

　※例えば、研修寮で開発許可を受けたが、共同住宅を建築する場合等

や

・開発許可を受けた許可内容の既存建築物の用途を変更して予定建築物以外の建築物とすること

　※例えば、自己用住宅を周辺サービス業店舗等へ変更する場合等

等は、原則としてできないことになります。

もっとも、例外的に都市計画法第42条第1項の但し書きに該当する場合は、予定建築物以外の建築物を建築することができます。

「ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は建築物及び第一種特定工作物で建築基準法第八十八条第二項の政令で指定する工作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。」
都市計画法第42条第1項の但し書き

つまり、都道府県知事の許可を受ける又は用途地域等が定められた地域の場合には、予定建築物以外の建築物を建築することができます。

手続きの流れ

必要書類の収集

まず、当初の開発許可に関する資料と用途変更後の建築物に関する資料を収集します。

当初の開発許可に関する資料については、役所に申請書一式が保管されていないか確認をして、存在していればそれを提供してもらいます。

しかし、あまりに古い開発許可の場合は、役所に資料が保管されていないこともありますので、

その場合は、当時の関係者に申請書一式の控えを提供してもらえないか当たってみることになります。

一方、用途変更後の建築物に関する資料については、

基本的に位置図、区域図、配置図（500分の１以上）、平面図（200分の１以上）、２面以上の立面図（200分の１以上）、代理申請の場合は委任状、その他知事が必要と認める書類を集めます。

役所への事前相談

書類が整ったら、役所に事前相談を行います。

基本的には役所に出向いて行うことになりますが、交渉すればメール等での事前相談も可能となる場合があります。

何度も役所と折衝をする必要がありますので、負担の少ない方法で事前相談を行いましょう。

役所からは提出した書類についての質問や追加書類の提出依頼を受けますが、趣旨の不明確な質問や依頼を受けることが往々にしてありますので、注意して下さい。

役所からの指摘については、必ずその理由を確認することが大切です。

申請

役所との折衝が終わり、許可の見込みが立ったらいよいよ申請です。

申請書一式は、役所へ持参しなければいけない場所も多いですが、

交渉すれば郵送申請が可能になる場合もあります。

許可通知書の受領

無事に許可が下りると申請書の副本と一緒に許可通知書が交付されます。

※許可通知書のイメージはこちら　↓

手続きをスムーズに進めるためのポイント

開発許可後の用途変更の手続きをスムーズに進めるための肝は、当初の開発許可に関する資料を集めることです。

なぜなら、当初の開発許可に関する資料を準備できるか否かで行政側の審査期間に雲泥の差が生じるからです。

例えば、当初の許可権者は知事であったものの、権限移譲されて現在の許可権者が県土木事務所長の場合は、土木事務所に当初の開発許可に関する資料がないため、そのまま申請したとしても審査に時間がかかります。

しかし、当初の許可権者であった知事＝県庁の都市計画課や申請窓口の市町村にある都市計画課へ働きかけて、当初の開発許可に関する資料を集めることができれば、スムーズに手続きを進めることができます。

まとめ

本記事内容をまとめると以下の通りです。

都市計画法第42条第1項によれば、開発許可を受けた区域内では、工事完了公告がされた後は、開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築したり、改築して別の用途に変更したりすることは原則としてできません。ただし、都道府県知事の許可を得るか、用途地域が定められている場合には例外的に建築物の変更が可能です。
手続きの流れでは、まず必要な書類を収集し、役所に事前相談を行います。役所からは書類の提出や追加書類の要求がある場合もあります。手続きが進んだら申請を行い、許可通知書を受け取ることができます。
手続きをスムーズに進めるためには、当初の開発許可に関する資料を集めることが重要です。関係各所に働きかけて資料を取得することで手続きを円滑に進めることができます。資料の準備が適切に行われれば、行政側の審査期間が短縮されることがあります。