「市街化調整区域にある農家住宅を諸事情により売却したい」とのご相談がままあります。
農家住宅を売却する場合は、原則として都市計画法第43条第1項に基づく用途変更の許可を得て、一般住宅にしてから売却することになります。
今回は、市街化調整区域にある農家住宅を一般住宅にして売買する方法を解説します。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域です。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
引用：都市計画法第７条第３項
そのため、市街化調整区域では基本的に家等を建築することができません。
開発行為を行う場合は、その面積に関係なく原則許可が必要となります。
農家住宅とは
農家住宅とは、農家の方が農業をするための住宅です。
農家住宅のメリットは、市街化調整区域に建築する場合でも都市計画法の許可が不要になる点です。
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
二 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
一方、農家住宅のデメリットは、農家住宅のままでは、一般の方が購入しても後々立て替え等をすることができないため、買い手を見つけることが困難になる点です。
市街化調整区域にある農家住宅を一般住宅にして売買する方法
市街化調整区域にある農家住宅を一般住宅にして売買するためには、都市計画法第43条第1項に規定されている用途変更の申請をして許可を得る必要があります。
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。
引用：都市計画法第４３条第１項
※開発許可を受けた開発区域内の用途変更については、都市計画法第42条第1項の許可が必要です。詳細はこちらの記事を参照して下さい↓
具体的にどの様な場合であれば農家住宅を一般住宅へ用途変更し得るのかは、自治体によって異なります。
そのため、対象地を管轄する自治体の条例等を調査することが重要です。
まとめ
- 農家住宅の建築は都市計画法の許可が不要というメリットはあるものの、一般住宅に変更しないと売却することが困難。
- 農家住宅を一般住宅に変更して売却するためには、都市計画法第43条の用途変更の申請と許可が必要。
- 用途変更し得る場合については自治体によって異なるため、条例等を調査することが大切。
茨城県、千葉県、埼玉県、栃木県、福島県で農家住宅の売買を検討されている方は、農地関係専門の当事務所にご相談下さい。
農地関係専門の行政書士が親身になってサポートを致します。
この記事を書いた人
特定行政書士 池田大地
専門分野：農地関係
所属行政書士会：茨城会
日本行政書士会連合会 登録番号：第22110205号
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