農地転用の実務では、「農地転用をしようとしたら第１種農地でした。何とかなりませんか？」とのご相談が非常に多いです。
第１種農地の転用では、不許可の例外に該当して許可となる場合やそもそも農地区分の判断が誤っているために農地のランクが下がり許可となる場合があります。
今回は、第１種農地の農地転用について解説します。
第１種農地とは
第１種農地とは、農用地区域内にある農地以外の農地であって、良好な営農条件を備えている農地として次に掲げる要件のいずれかに該当するものです。（農地法第４条第６項第１号ロ及び第５条第２項第１号口）
- おおむね10ヘクタール以上の一団の農地の区域内にある農地
- 特定土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地
- 近傍の標準的な農地を超える生産をあげることができると認められる農地
※農地区分についてはこちらを参照して下さい↓
第１種農地が例外的に許可となる場合
第１種農地は、良好な営農条件を備えているため、原則として農地以外に転用することができません。
しかし、例外的に第１種農地でも許可となる場合があります。
以下では、よくある不許可の例外をご紹介します。
一時的な利用を目的とする場合
一つ目は、「申請に係る農地を仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するために行うものであって、当該利用の目的を達成する上で当該農地を供することが必要であると認められるもの」(農地法施行令第４条第１項第２号、第１１条第１項第２号)です。
具体例として、営農型太陽光発電(ソーラーシェアリング)が挙げられます。一時転用なので、第１種農地でも認められています。
※営農型太陽光発電(ソーラーシェアリング)についてはこちらを参照して下さい ↓
集落に接続して設置される住宅や施設の場合
二つ目は、「住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの」(農地法施行令第４条第１項第２号イ、第１１条第１項第２号イ、農地法施行規則第 ３３ 条)です。
具体例として、周辺の地域において居住する者が業務上必要とする店舗、事務所、工場、駐車場、作業場、資材置場等の設置を目的にした農地転用を行う場合が挙げられます。
これは、集落の通常の発展の範囲内で集落を核として滲み出し的に行われる農地転用については、集落の安定的な維持、発展ひいては地域の農業の振興につながるため第１種農地でも認められています。
私の経験上、この例外要件では駐車場や資材置き場を目的としたケースが多いです。
※駐車場を目的にした農地転用についてはこちらを参照して下さい↓
※資材置き場を目的にした農地転用についてはこちらを参照して下さい↓
市街地に設置することが困難又は不適当な施設の場合
三つ目は、「申請に係る農地を市街地に設置することが困難又は不適当なものとして農林水産省令で定める施設の用に供するために行われるもの」(農地法施行令第４条第１項第２号ロ、第１１条第１項第２号ロ、農地法施行規則第 ３４ 条)です。
具体例として、介護老人保健施設を設立する場合が挙げられます。
介護老人保健施設は、「病院、療養所その他の医療事業の用に供する施設でその目的を達成する上で市街地以外の地域に設置する必要があるもの」(農地法施行規則第 34 条第1号)の「医療事業の用に供する施設」に該当します。
特別の立地条件を必要とする事業の場合
四つ目は、「申請に係る農地を調査研究、土石の採取その他の特別の立地条件を必要とする農林水産省令で定める事業の用に供するために行われるもの」(農地法施行令第４条第１項第２号ハ、第１１条第１項第２号ハ、農地法施行規則第 ３５条)です。
具体例として、周辺に休憩所が少ない国道や県道沿いにある農地をコンビニエンスストアにする場合が挙げられます。
※コンビニの出店を目的にした第1種農地の転用については、こちらの記事を参照して下さい↓
事業に必要な一部の面積が第１種農地である場合
五つ目は、「申請に係る農地をこれに隣接する土地と一体として同一の事業の目的に供するために行うものであって、当該事業の目的を達成する上で当該農地を供することが必要であると認められるもの」(農地法施行令第４条第１項第２号ニ、第１１条第１項第２号ニ、農地法施行規則第 ３６ 条)です。
具体例として、太陽光発電設備を設置したい計画地のごく一部に第１種農地が含まれている場合が挙げられます。
事業に必要な総面積に対する第１種農地の割合が一定以下の農地転用については、第１種農地の転用が主ではないので認められています。
公益性が高いと認められる事業の場合
六つ目は、「申請に係る農地を公益性が高いと認められる事業で農林水産省令で定めるものの用に供するために行われるもの」(農地法施行令第４条第１項第２号ホ及び第１１条第１項第２号ホ、農地法施行規則第 ３７条)です。
具体例として、特別養護老人ホームを設置する場合が挙げられます。
特別養護老人ホームは、「土地収用法その他の法律により土地を収用し、又は使用することができる事業」(農地法施行規則第 37条第1号)に該当します。
※農地に老人ホームを設立する場合の手続きについてはこちらを参照して下さい↓
そもそも第１種農地であるか怪しい場合
農業委員会事務局に第１種農地であると判断されたケースで、本当に第１種農地なのか怪しいケースが多々あります。
この様な場合は、まず第１種農地と判断した個別具体的な根拠を行政側に確認しましょう。
例えば、その根拠がおおむね 10 ヘクタール以上の規模の一団の農地の区域内にある農地である場合は、分断要件(高速道路、河川、線路、住宅、山林等)を地図上で探して、本当に計画地が一団の農地に含まれているのか確認します。
どうしても行政側の判断に納得がいかない場合は、専門家に相談することをお勧めします。
専門家が介入することで、第１種農地との判断が第２種農地に覆る場合があります。
まとめ
第１種農地とは、農用地区域内農地以外の農地で、特定の要件を満たす場合に該当します。具体的な要件は以下のとおりです。
- おおむね10ヘクタール以上の一団の農地の区域内にある農地
- 特定土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地
- 近傍の標準的な農地を超える生産が可能と認められる農地
第１種農地は、原則として農地以外への転用が許可されませんが、例外的なケースが存在します。
よくあるケースは以下の通りです。
- 一時的な利用を目的とする場合
仮設工作物など一時的な利用のために農地を供する必要がある場合に許可となります。例として、営農型太陽光発電が挙げられます。 - 集落に接続して設置される住宅や施設の場合
集落に接続して設置される住宅や周辺の地域に居住する者が必要とする施設（店舗、事務所、工場、駐車場、資材置場など）を設置するために第１種農地を転用する場合、地域の発展や農業振興への寄与を考慮して許可されます。 - 市街地に設置することが困難又は不適当な施設の場合
例えば、介護老人保健施設は、市街地に設置することが困難又は不適当な施設として、第1種農地でも許可の対象となります。 - 特別の立地条件を必要とする事業の場合
例えば、周辺に休憩所が少ない国道や県道沿いにある農地をコンビニにする場合です。 - 事業に必要な一部の面積が第１種農地である場合
例えば、太陽光発電設備を設置したい土地の一部が第１種農地である場合、事業全体の面積に占める第１種農地の割合が一定以下であれば許可されます。 - 公益性が高いと認められる事業の場合
例えば、特別養護老人ホームは公益性が高いと認められる事業に該当します。
また、第１種農地の判断が疑わしい場合、つまり行政の判断に疑念が生じた際には、具体的な根拠を確認し、必要に応じて専門家に相談することが推奨されています。専門家の介入により、第１種農地の判断が見直される場合もあります。
茨城県、千葉県、埼玉県、栃木県、福島県で第１種農地の転用を検討されている方は、弊所にご相談下さい。
農地関係専門の行政書士が親身になってサポートを致します。
この記事を書いた人
特定行政書士 池田大地
専門分野：農地関係
所属行政書士会：茨城会
日本行政書士会連合会 登録番号：第22110205号
※お問い合わせはこちらから↓
コメント